Davek pri prodaji nepremičnin

Vse več strank pri prodaji in nakupih nepremičnin zanima, katere davke je potrebno plačati.

Odvetnik Kristjan Žalec odgovarja:

Glede na opisano sem pripravil krajši prispevek v katerem na kratko pojasnim kateri dve davčni obveznosti načeloma najbolj pogosto bremenijo stranke pri prodaji nepremičnin, ki je najbolj pogost pravni posel med posamezniki.

Pri vsakem prometu z nepremičninami, kar prodaja in nakup nedvomno je, je potrebno skladno z Zakonom o davku na promet nepremičnin (ZDPN-1) plačati tako imenovani prometni davek. Skladno z zakonskimi določili je zavezanec za plačilo prodajalec. ZDPN-1 pa omogoča tudi, da se prodajalec in kupec v pogodbi o prodaji dogovorita drugače in sicer tako, da breme plačila prevzame kupec. V tem primeru postane kupec zavezanec za plačilo davka in FURS izda odločbo kupcu. Davek se odmeri v višin 2% od davčne osnove. Osnova za odmero prometnega davka je prodajna cena nepremičnine.

V praksi pa daleč največ težav povzroča razumevanje obdavčitve dobička iz kapitala. Zakon o dohodnini (ZDoh-2) določa, da je obdavčen tudi dobiček pri odsvojitvi kapitala, pri čemer med kapital uvršča tudi nepremičnine. ZDoh-2 torej določa, da je potrebno plačati dohodnino od dobička pri odsvojitvi nepremičnin. Opisano pa dejansko pomeni, da je obdavčena samo morebitna razlika med vrednostjo po kateri je nekdo nepremičnino pridobil in vrednostjo po kateri jo je odsvojil. Če ni dobička, se tudi dohodnina ne odmeri. Če pa je razlika pozitivna, kar pomeni dobiček pa se dohodnina odmeri glede na čas imetništva kapitala.

Za čas imetništva do pet let se plača dohodnina po 27,5% po dopolnjenih petih letih imetništva kapitala: 20%, po dopolnjenih desetih letih imetništva kapitala 15%, po dopolnjenih petnajstih letih 10%.

Določa pa ZDoh-2 dve pomembni in najpogosteje uporabljeni oprostitvi plačila davka in sicer če je bila nepremičnina, ki se odtujuje pridobljena pred 1.1.2002 se morebitni dobiček ne obdavčuje. Ravno tako velja, da predmet obdavčitev ni dobiček od prodaje nepremičnine v primeru, da se odsvojitvi stanovanja ali stanovanjska hiše – ki ima največ dve stanovanji, s pripadajočim zemljiščem – v katerem je imel zavezanec (prodajalec) prijavljeno stalno prebivališče in ga je imel v lasti ter je tam dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo.