Najem poslovnega prostora in sprememba lastnika

Bralec ima v najemu poslovni prostor, ki ga uporablja za svojo dejavnost. Ker je izvedel, da sedanji najemodajalec stavbo v kateri je najeti prosto prodaja, ga zanima ali mu bo s prodajo prenehalo najemno razmerje?

Odvetnik Kristjan Žalec odgovarja:

Za konkreten odgovor na opisano vprašanje bi moral poznati čas, kdaj je bila najemna pogodba sklenjena.

Dne 19. 6. 2021 je začel veljati Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1E), ki v 52. členu vsebuje tudi prehodno določbo, na podlagi katere z dnem uveljavitve SZ-1E preneha veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Vendar pa se za najemne pogodbe, ki so bile sklenjene do 19. 6. 2021 še naprej uporablja ZPSPP.

ZPSPP je v 31. členu določal, da najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca.

Od 19.6.2021 pa se za sklepanje najemnih pogodb za poslovne prostore uporabljajo določila Obligacijskega zakonika (OZ) ki se nanašajo na zakupno (najemno) pogodbo. Podobno kakor ZSPP tudi OZ v 610. členu določa, da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca; potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Pridobitelj ne more zahtevati, naj mu zakupnik izroči stvar pred pretekom časa, za katerega je bil zakup dogovorjen; če trajanje zakupa ni določeno ne s pogodbo ne z zakonom, pa ne pred iztekom odpovednega roka.

Glede na opisano tako izhaja, da ne glede na to kdaj je bila najemna pogodba sklenjena bo s prenosom lastninske pravice na novega lastnika prostora, ki je stvar najema, novi lastnik stopil v položaj najemodajalca. Seveda pa ima novi lastnik potem možnost, da pogodbo odpove vse v skladu z zakonom, ki velja za sklenjeno pogodbo.