Najem poslovnega prostora in sprememba lastnika
Bralec ima v najemu poslovni prostor, ki ga uporablja za svojo dejavnost. Ker je izvedel, da sedanji najemodajalec stavbo v kateri je najeti prosto prodaja, ga zanima ali mu bo s prodajo prenehalo najemno razmerje?
Odvetnik odgovarja
Za konkreten odgovor na opisano vprašanje bi moral poznati čas, kdaj je bila najemna pogodba sklenjena.
Dne 19. 6. 2021 je začel veljati Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1E), ki v 52. členu vsebuje tudi prehodno določbo, na podlagi katere z dnem uveljavitve SZ-1E preneha veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Vendar pa se za najemne pogodbe, ki so bile sklenjene do 19. 6. 2021 še naprej uporablja ZPSPP.
ZPSPP je v 31. členu določal, da najem ne preneha, če pridobi kdo drug z nakupom ali kako drugače od najemodajalca lastninsko pravico ali pravico uporabe na poslovni stavbi oziroma na poslovnem prostoru. V takem primeru stopi pridobitelj v pravice in obveznosti najemodajalca.
Od 19.6.2021 pa se za sklepanje najemnih pogodb za poslovne prostore uporabljajo določila Obligacijskega zakonika (OZ) ki se nanašajo na zakupno (najemno) pogodbo. Podobno kakor ZSPP tudi OZ v 610. členu določa, da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca; potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. Pridobitelj ne more zahtevati, naj mu zakupnik izroči stvar pred pretekom časa, za katerega je bil zakup dogovorjen; če trajanje zakupa ni določeno ne s pogodbo ne z zakonom, pa ne pred iztekom odpovednega roka.
Glede na opisano tako izhaja, da ne glede na to kdaj je bila najemna pogodba sklenjena bo s prenosom lastninske pravice na novega lastnika prostora, ki je stvar najema, novi lastnik stopil v položaj najemodajalca. Seveda pa ima novi lastnik potem možnost, da pogodbo odpove vse v skladu z zakonom, ki velja za sklenjeno pogodbo.
Kristjan Žalec
Odvetnik
Kristjan Žalec, odvetnik
Opozorilo: Objavljeni pravni nasvet obravnava izključno dejansko stanje, ki je opisano v nasvetu. Pravni nasvet je informativne narave in zanj ne odgovarjam. Ker se dejanska stanja med seboj močno razlikujejo, je za celovit in podroben odgovor potrebno natančno poznati primer. Za podrobnejši odgovor in analizo pravnega problema svetujem, da se z vso spremljajočo dokumentacijo obrnete na pravnega strokovnjaka.
Spoštovani obiskovalci spletne strani www.radio-odeon.com.
V sodelovanju z Radiom Odeon, bom v rubriki odvetnik svetuje, odgovarjal na vaša vprašanja in podal pravne nasvete. Vsako sredo bom odgovoril na eno izmed prispelih vprašanj, odgovor pa bo objavljen na www.radio-odeon.com.
Vaša vprašanja lahko posredujete na elektronski naslov [email protected] pri čemer poskušajte čim bolj natančno opisati dejansko stanje. Vprašanja se lahko nanašajo na katerokoli področje prava.
Odgovor na vaše vprašanje ne vzpostavlja pooblastilnega razmerja odvetnik/stranka in bo podan izključno na podlagi opisanega dejanskega stanja, bo zgolj informativne narave in zanj ne odgovarjam.
V primeru dodatnih informacij ali dopolnitve dejanskega stanja, se podani odgovor ali mnenje lahko spremeni. Ker se dejanska stanja med seboj močno razlikujejo, je za celovit in podroben odgovor potrebno natančno poznati primer.
V pričakovanju vaših vprašanj vas lepo pozdravljam.
Poglejte še
Zadnji blogi
Poglejte tudi
