Novosti pri izvršbi na nepremičnine

Državni zbor Republike Slovenije je sprejel obširno novelo Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ-L) s katero uvaja nekaj omejitev pri izvršbi na nepremičnine v primeru tako imenovanih »socialnih izvršb«.

Odvetnik Kristjan Žalec odgovarja:

Zakonodajalec je predvsem skušal poskrbeti za varstvo dolžnikov v primeru izvršbi na nepremičnine, v katerih živijo dolžniki kadar dolg ni visok in je realno pričakovati poplačilo oziroma je plačilo dolga obvladljivo.

ZIZ-L uvaja dve spremembi. V 169. členu Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) dodajajo trije novi odstavki (6.,7. in 8.), ki gredo v dodatni smeri omejevanje izvršbe na nepremičnino zaradi majhnega dolga. ZIZ je že tako ali tako predvideval in določal, da lahko dolžnik v roku 8 dni od prejema sklepa o izvršbi predlaga, da sodišče dovoli drugo sredstvo izvršbe ali naj opravi izvršbo na drugi nepremičnini kot je predlagana v sklepu. Po noveli pa bo sodišče v primeru, da izvršbe na stanovanje ali stanovanjsko hišo, ki je dolžnikov dom, zaradi izterjave denarne terjatve, ki je očitno nesorazmerna glede na ugotovljeno vrednost nepremičnine, o tem obvestilo pristojni center za socialno delo. Domneva se, da je dolžnikov dom stanovanje ali stanovanjska hiša, kjer ima dolžnik prijavljeno stalno prebivališče.

Iz zakonodajnega besedila in pojasnil k posameznim členom izhaja, da je bil namen zakonodajalca, da center za socialno delo po prejetem obvestilu sodišča začne z izvajanjem nalog, ki so centru za socialno delo poverjena kot javna pooblastila oziroma z izvajanjem socialno varstvenih storitev, namenjenih odpravljanju socialnih stisk in težav (na primer storitve prve socialne pomoč, osebne pomoči, pomoči družini). Če bo Center za socialno delo ocenil, da bi takojšnja izvršba ogrozila eksistenco dolžnika ali njegovih družinskih članov bo o tem pripravil mnenje ter ga posredoval dolžniku ali sodišču. Tako bo mogoče preprečiti prodaje stanovanj in stanovanjskih hiš, ko so dolžnikovi dolgovi relativno nizki in torej obvladljivi, ob predpostavki, da se bodo težave začele reševati dovolj hitro.

V skladu z novim 7. odstavkom 169. člena ZIZ bo dolžnik lahko tudi po preteku 8 dnevnega roka, kot je bil naveden zgoraj, vendar najpozneje do izdaje odredbe o prodaji, predlagal, naj sodišče dovoli drugo sredstvo izvršbe ali naj opravi izvršbo na drugi nepremičnini. Bistvena novost pa je, da bo sodišča moralo celo po uradni dolžnosti najpozneje do izdaje odredbe o prodaji dovoliti drugo sredstvo izvršbe ali odločiti, da se izvršba opravi na drugi nepremičnini, če bo iz evidenc, do katerih ima elektronski dostop ali listin, ki so mu predložene, ugotovilo, da ima dolžnik drugo premoženje, ki zadošča za poplačilo upnikove terjatve. Tako bo lahko sodišče določilo drugo sredstvo izvršbe, kadar bi bila izvršba na nepremičnino nepravična, saj gre za poplačilo nesorazmerno majhne terjatve, dolžnik pa ima drugo premoženje, s katerim bi lahko poplačal terjatev, tudi v primerih, ko je dolžnik neaktiven in ne poda predloga za izvršbo na drugo sredstvo ali drugo nepremičnino.

Seveda pa tudi pri tem veljajo določene omejitve in sicer novi 8. odstavek določa, da se prej navedene izjeme ne uporabljajo, če je predlagana izvršba za poplačilo terjatve iz naslova zakonite preživnine ali odškodnine za izgubljeno preživnino zaradi smrti tistega, ki jo je dajal, v primeru poplačila terjatve iz naslova posojila, vzetega za gradnjo oziroma nakup stanovanja ali stanovanjske hiše, ki je predmet izvršbe, ali zaradi izterjave zemljiškega dolga oziroma terjatve, ki je bila zavarovana s pogodbeno zastavno pravico (hipoteko) na tej hiši oziroma stanovanju, ali zaradi izvršitve terjatve za izključitev etažnega lastnika s prodajo posameznega dela zgradbe v etažni lastnini.

Kadar dolžnik ne more predlagati drugega sredstva izvršbe pod pogoji iz 169. člena ZIZ, pa bi vendarle lahko izvršbo na nepremičnino, ki je dolžnikov dom, preprečil, je s spremembo zakona določena še dodatna možnost odloga izvršbe. Dodana je nova 10. točka 1. odstavka 71. člena ZIZ, ki določa, da sme sodišče pri izvršbi na stanovanje ali stanovanjsko hišo, ki je dolžnikov dom, zaradi izterjave denarne terjatve, ki je očitno nesorazmerna glede na ugotovljeno vrednost nepremičnine, sme sodišče ne glede na ostale pogoje, ki so določeni v tem členu, na predlog dolžnika ali po uradni dolžnosti, če dolžnik predloži ali je sodišču poslano obrazloženo mnenje centra za socialno delo, iz katerega izhaja, da bi takojšnja izvršba ogrozila preživljanje dolžnika ali njegovih družinskih članov, odložiti izvršbo na nepremičnino najdlje za šest mesecev in le enkrat. Tudi na takšen način je zakonodajalec predvidel, da se dolžnikom da še dodatna možnost, da se dogovorijo glede plačila dolga.

Vsekakor pa novelirana zakonodaja ne pomeni, da nepremičnine ni moč prodati v postopku izvršbe tudi zaradi nesorazmerno majhnega zneska dolga. Opisano dejansko izhaja iz samega besedila novele ZIZ. Namen zakonodajalca je bil samo to, da se preprečijo takojšnje izvršbe, ki bi imele za posledico ogrožanje preživljanja dolžnika ali njegovih družinskih članov in zagotoviti dolžniku zadosten čas, da s pomočjo CSD, družine, prijateljev in morebitnih drugih organizacij in organov uredi odnos z upnikom in to tudi v primeru pasivnosti dolžnika.