Prodaja nepremičnine

Želim prodati nepremičnino, ki je v naravi delno travnik delno pa njiva. Kakšen je pravilen postopek prodaje?

Odvetnik Kristjan Žalec odgovarja:

Za odgovor na vaše vprašanje bi moral pogledati v Potrdilo o namenski rabi zemljišča, ki ga izda občina na območju katere leži nepremičnina, saj je lahko stanje v naravi drugačno od pravnega statusa. Predpostavljam, da je zemljišče, ki je predmet prodaje kmetijsko.

V primeru prodaje kmetijskega zemljišča je predpisan poseben postopek, ki ga določa Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ). Le ta določa način prodaje in dejansko »določi« tudi kupca, kar bo opisano v nadaljevanju. Pri prodaji kmetijskega zemljišča je lastnik omejen pri izbiri kupca in zemljišča ne more prodati, če prodaja ne poteka po posebej določenem postopku.

Prodajalec mora na upravni enoti, na območju katere leži zemljišče oddati ponudbo za prodajo zemljišča, ki mora vsebovati obvezne sestavine po, ZKZ, predvsem pa podatke prodajalca, podatke zemljišča in ceno. Ponudba je javna in je objavljena na portalu e-uprava in na oglasni deski pristojne upravne enote. Rok za sprejem ponudbe je 30 dni od dneva ko je ponudba objavljena. Če nihče ne sprejme ponudbe jo je potrebno ponoviti.

Vsakdo lahko sprejme ponudbo, vendar pa ZKZ določa, kateri so tisti kupci, ki imajo predkupno pravico (solastnik, kmet mejaš, zakupnik…) in imajo prednost pri nakupu v primeru če ponudno sprejeme oseba, ki ima predkupno pravico in oseba, ki jo nima. Ponudbo je potrebno sprejeti pisno.

Po preteku roka upravna enota pregleda vse prejete ponudbe in z zapisnikom ugotovi kdo je ponudbo sprejel. Če je ponudbo sprejelo več oseb se pogleda katera ima močnejšo predkupno pravico. Šele če imajo vse osebe enako močno predkupno pravico, lahko kupca izbere prodajalec.

Izbrani kupec mora nato na upravno enoto podati zahtevo za odobritev pravnega posla, ki ji načeloma že priloži prodajno pogodbo sklenjeno med prodajalcem in kupcem. Upravna enota v primeru, da so izpolnjene vse predpostavke s sklepom odobri pravni posel in izda sklep, ki ga je potrebno priložiti pogodbi. S tako pridobljenim dokumentom se pogodba nato priglasi pristojni finančni upravi, da odmeri davek od prometa z nepremičninami.

Po plačilu davka od prometa z nepremičninami lahko prodajalec overi podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu pri notarju in predlaga vpis v zemljiško knjigo.