Razlastitev v javnem interesu

Bralca zanima ali je dolžan prodati del svoje nepremičnine za javne potrebe in ali ga lahko občina razlasti?

Odvetnik Kristjan Žalec odgovarja:

Za konkreten odgovor bi potreboval bistveno več podatkov, zato podajam samo okviren in teoretičen odgovor.

Dejstvo je, da razen v določenih primerih, lastnika nepremičnine nihče ne more prisiliti v prodajo nepremičnine. V kolikor nepremičnine ne želite prodati, vam je ni potrebno, vendar pa lahko temu ob določenih pogojih sledi postopek razlastitve in prisilen odvzem lastninske pravice seveda ob plačilu odškodnine.

Trenutno postopek razlastitve urejata dva zakona. Do 1.6.2018 velja Zakon o urejanju prostora ZUreP-1 od 1.6.2018 pa stopi v veljavo ZUreP-2. Glede na opisano se v nadaljevanju osredotočam samo na določila ZUreP-2.

V nadaljevanju opisan postopek razlastitve in določeni pogoji so podani zelo splošno in zgolj orisno, saj zakon ureja večje število posebnosti in različnih konkretnih in specifičnih situacij, ki jih ni mogoče zajeti v prispevku.

ZUreP-2 ureja postopek in pogoje v členih od 192 dalje.

Lastninska pravica na nepremičnini se lahko odvzame proti odškodnini ali nadomestilu v naravi ali omeji s pravico uporabe za določen čas, kakor tudi obremeni z začasno ali trajno služnostjo. Opisano je dovoljeno le v javno korist in če je za dosego javne koristi nujno potrebna in če je javna korist razlastitvenega namena v sorazmerju s posegom v zasebno lastnino. Zakon točno določa namen razlastitve in tudi določa kdaj se šteje, da je izkazana javna korist. Pri razlastitvi morata biti izpolnjena namreč oba pogoja in sicer da gre za zakonsko določen namen razlastitve, ki je v javno korist.

O razlastitvah se prednostno odloča v upravnem postopku, ki ga na prvi stopnji vodijo upravne enote in na drugi stopnji ministrstvo, razen če je z zakonom določeno drugače.

Razlastitveni upravičenec ali investitor najprej pripravi ponudbo za odkup, ki jo pošlje razlastitvenemu zavezancu. Če v roku 30 dni od vročitve ponudbe ne pride do podpisa pogodbe potem lahko razlastitveni upravičenec vloži zahtevo za razlastitev. Upravna enota izda sklep o začetku postopka in predlaga zaznambo postopka v zemljiški knjigi. Pomembno je poudariti, da dokler razlastitveni postopek ni pravnomočno končan ni dopusten promet z nepremičnino, ki je predmet razlastitve, ali njeno bistveno spreminjanje brez soglasja razlastitvenega upravičenca.

Upravna enota ali drug organ izvede postopek in glede na ugotovitve postopka izda odločbo. Zoper odločbo imajo stranke možnost pritožbe.

Po izdaji odločbe in najpozneje v 15 dneh po pravnomočnosti odločbe o razlastitvi, upravni organ pozove razlastitvenega upravičenca in razlaščenca, da skleneta sporazum o odškodnini oziroma nadomestilu. Če v dveh mesecih po prej opisanem pozivu ni sklenjen sporazum o odškodnini oziroma nadomestilu, lahko razlastitveni upravičenec ali razlaščenec vloži predlog za odmero odškodnine oziroma določitev nadomestila pred pristojnim sodiščem v nepravdnem postopku. Sodišče potem odloči o višini odškodnine ali nadomestila, ki ga je upravičenec dolžan plačati razlaščencu.

Opisano je zelo pomembno zato, ker razlastitveni upravičenec pridobi lastninsko pravico na razlaščenih nepremičninah s pravnomočno odločbo o razlastitvi. Posest na nepremičninah pa dobi šele tedaj, ko plača odškodnino ali zagotovi razlastitvenemu zavezancu posest na nadomestni nepremičnini, če v odločbi o razlastitvi ni določen drugačen rok. Zakon pa predvideva tudi primere, ko se postopek izvede prednostno in pritožba zoper odločbo ne zadrži prenosa lastninske pravice.